競売とは

自宅競売

競売とは

競売とは、金融機関などの債権者が、担保不動産に係る債権回収を図るために、法的手続きによって、裁判所の力を借り、強制的に不動産を換価処分する手段のことを言います。

読み方は、ケイバイと言ったり、またキョウバイと言ったりもします。

言葉通り、公の下で、担保不動産を競りにかけて、売却を行うものです。

競売という方法

競売の方法

競売は、期間入札期間に、買受希望者が、入札希望金額を書いた札を提出し、開札期日に、裁判所の執行官が、入札金額を読み上げて、一番高い金額を入れた人が、最高価買受人となる手続きのことです。

買受人が、代金納付期日までに、残代金を支払うことで、不動産についている担保がすべて外され、差押や抵当権等の負担がない不動産の所有権を手にすることとなります。

なお、競売は、公の下で行われるといっても、入札者のほとんどは、不動産業者がほとんどです。

よって、買受金額は低くなるのが一般的です。 また、競売の方法は、住宅ローンの滞納や税金の滞納ができなかった債務者に対して、アクションを起こさなかった場合に、債権者がとる最後の手段でもあります。

期限の利益喪失

通常、住宅ローンの支払いが、3ヶ月以上ストップし、滞納の状態が継続すると、少輔者でもある債務者は、ローン契約上の期限の利益を喪失することになります。

期限の利益とは、住宅ローンを約定通り支払っている限りにおいては、貸し手である債権者から一括請求をされても、拒絶できる債務者側の権利のことです。

つまり、期限の利益喪失をするということは、債務者側の権利が、失われるということを意味します。換言すれば、債権者が借入金の残高を一括する権利が与えられるとも言えるわけです。

競売の流れ

上記の期限の利益が喪失することで、初めて債権者は、債務者に対して、一括請求をできることになります。

一括請求の結果、債務の支払いができない場合には、債権者は、法的手続き、つまりは競売によって、債権回収を図るわけであります。(もちろん、残高を一括して支払う余力があれば、債務者としては、住宅ローンなど滞納しないわけですが…。)

債権者は、競売の手続きを取るにあたっては、競売の申立を行うことになるのですが、その際、法律上は、債権者が担保不動産を差し押さえなければならないので、必然的に、不動産には、差押の登記が付くことになります。

競売の申立によって、裁判所が競売開始決定を認めることになると、不動産の現地に行き、裁判所の執行官が、現況を調査し、裁判所に委嘱された評価人(不動産鑑定士)が担保不動産に係る価額の評価を行う運びとなります。

執行官が現況調査報告書をまとめ、評価人が価額を出した後、裁判所の書記官が、物件明細書をまとめ、いわゆる3点セットというものを、まとめて、期間入札前の数週間、担保不動産に係る情報が公示されることになります。

公示された後、入札期間に、札を入れ、開札期日に、もっとも高い札を入れた人が、最高価買受人となり、残代金を支払って、所有権を取得する運びとなります。

競売のデメリットと任意売却の手段

競売のデメリット

競売の場合、上記でも述べましたが、競売における最大のポイントは、買受金額が、かなり低くなるというものです。

公示期間は数週間、入札期間は1週間ほどありますが、限られた時間の中、現金を持って入札に参加できる人は限られますので、競売市場の参加者が限られてしまうので、金額が安くなってしまうのです。

一般に、競売における売却金額は、市場時価に比べると1割から2割程度低くなります。 この点、競売で安く売却が決まってしまうと、その分だけ、残債務が多く残ることになります。

任意売却という手段

つまり、競売の場合は、任意売却で売却した場合の金額よりも、債務が増えてしまうということです。

そのため、任意売却という手段を知っている方は、競売手続によらないで、任意売却を選択して、高く売却を行おうとします。 通常、任意売却をすると決めた場合、競売と異なり、すぐさま差押が行われるようなことはありません。

任意売却であれば、時間的な余裕をもって売却ができるというものです。 競売開始決定の通知や期間入札決定通知などが送付されるなどといったことは、あまり気持ちのよいことではありませんよね?

もちろん、競売手続きが取られたとしても、その間に任意売却の選択を取ることは、債権者の承諾が得られれば、可能です。 任意売却と競売とを比較して、ぜひどちらの選択が良いのかを専門家の方と検討してみるのが良いでしょう。

ローンが返済できないからといって何もしないことは、一番よくないことです。

具体的な行動を起こすことが何より重要なことですからね。