任意売却はどのように進められていくのでしょうか?

スケジュール

『任意売却はどのように進められていくのでしょうか?』

相談者の方から、よく質問をされます。

住宅ローンを滞納してそのままでいると…

収入が減ってしまうと、住宅ローンの返済が困難になります。

ローン滞納の結果、、競売ないし任意売却の段階に突入です。

参考:『住宅ローンを滞納すると、どうなるの?

ローンの返済がそのままできない状態が続きますと、金融機関等の債権者は、競売の申し立てを行い、不動産の差し押さえ手続きに入ります。

そのまま、もし何もしないでいるのなら、競売にて、買受人が落札することになりますが、この場合、不動産業者が買い受けることが多い現状を踏まえると、買受金額(売却金額)は、かなり安くなってしまいます。

よって、競売にて入札・落札手続きが取られる前に、高額の売却を行いたい場合には、任意売却を行う必要があります。 高く売却できれば、借金の圧縮ができますね!

任意売却の手順

では、一体任意売却はどのように進められるのでしょうか?

STEP.1
任意売却の相談
任意売却にあたり、相談先に不安なこと・わからないことを聞きます。相談した会社からは、ローンや税金を滞納しているかなど聞かれます。
STEP.2
任意売却の専任媒介契約の締結
任意売却すると決めたら、不動産会社と売却依頼の契約を締結します。
STEP.3
任意売却活動の開始と各債権者への申し入れ及び交渉
依頼された不動産会社が担保権者(銀行など)に売却の申し入れをします。依頼主は売却準備(内見対応など)をします。
STEP.4
不動産売買契約と最終的な担保解除交渉
購入者が決まると不動産会社が担保権者(銀行など)に承諾を取り付けます。依頼主は購入者と売買契約を締結します。
STEP.5
引越と任意売却の決済日に向けた行動
売買契約締結後、依頼主は、引き渡し日に合わせて引越のための準備をします。
STEP.5
任意売却の決済日当日と残債務に関する対応
引き渡し日当日、依頼主は担保権者に返済を行います。債務が残る担保権者については、残債務に関する支払いの合意を取り付けます。
STEP.5
任意売却後の生活
引越先で新たな生活です。

以下、流れの補足説明です。

任意売却の相談

まず最初は、不動産売却を取り扱っている会社に相談をします。任意売却は、専門的な知識が必要になってきますので、任意売却を専門と会社が望ましいです。

参考:『任意売却は、どの業者に相談・依頼するのが良いですか?【後編】

任意売却の相談だけだと、ほとんどの会社で無料で対応してくれます。

なお、任意売却を専門とする会社を探すにあたっては、以下の事項をまず最初に確認してされてみてください。

参考:『webサイト上で担当者の写真や自己紹介などを確認

参考:『任意売却にかかる諸費用が掲載されているか?

任意売却の専任媒介契約の締結

相談後、任意売却をすると決めたら、売却を依頼する不動産会社と専任媒介契約を締結します。

任意売却は、複数の会社に依頼する一般媒介契約ではなく、一つの会社に限定して依頼する専任媒介契約のパターンがほとんどです。

任意売却活動の開始と各債権者への申し入れ及び交渉

専任媒介契約後、その不動産会社は、価格査定を行い、不動産についている各担保権者に、任意売却を行う旨の連絡を行い、任意売却の了承を取り付けたうえで、具体的な売却活動に入ります。

売却活動の期間中、購入希望者が現れた段階で、購入希望者から購入申込書(買付証明書)を提出していただきます。

この購入申込書を元に、不動産会社が各担保権者に配分金額の了解を取りつけます。

配分金額の話し合いは、任意売却を依頼した不動産会社が行います。所有者である依頼人は、この点の作業は不要です。

不動産売買契約と最終的な担保解除交渉

各配分金額に関する内々での了解が得られれば、不動産売買契約を締結します。

売買契約後、引渡に向けて、任意売却を依頼された不動産会社は最終的な配分金額の合意交渉に入ります。

完済が見込めない債権者に関しては、担保解除料(ハンコ代)での支払金額の合意を取り付け、また税金の滞納があって、差押えがついている場合には、差押解除料の合意を取りつけます。

不動産に関するすべての債権者の解除に関する合意を取り付けたうえで、引渡(決済)の日を設定します。

この合意交渉も、任意売却を依頼した不動産会社が行います。所有者である依頼人は、この点の作業は不要です。

引越と任意売却の決済日に向けた行動

引き渡し日を設定した段階で、自宅で居住できる日が限られます。

よって、依頼人は、その日(引渡(決済)の日)までに、引越を終えておく必要性が生じます。

任意売却の決済日当日と残債務に関する対応

引渡(決済)の当日に、各債権者に対して、借入金に係る支払いを終えて、買主の方に、担保がない不動産の所有権を引渡して、任意売却は終了です。

任意売却の決済の段階で、債務が残る場合、残債務の支払方法について、債権者と話し合いが持たれます。きちんと支払っていけるかどうかの確認が求められます。

なお、任意売却によって、残債務がなくなるわけではありません。

参考:『任意売却後、残った借金は請求されない?

任意売却後の生活

上記任意売却の手順が、すべて滞りなく、終われば、再スタートを切ることになります。

ローンの返済は、もちろん続きます。

しかし、その支払額というのは、任意売却前に比べますと極めて少ない金額がほとんどです。

よって、債務が残ってもあまり気にする必要はありません。

任意売却手順のまとめ

以上、任意売却の流れを簡単に説明しました。わかりましたでしょうか?

住宅ローンの支払いが苦しい方は、競売になる前に、早めに任意売却の選択肢を取られることをおススメ致します。

早期に相談を行うことで、引越し費用の面などで、懸念が解消されることもあります。

参考事例:『引越し費用を確保して任意売却

補足

任意売却や競売の簡単な流れについては、こちらの『住宅ローン滞納から任意売却・競売までの簡単な流れ』も参考にしてみてくださいね。