任意売却にあたって、滞納した固定資産税は?

税金とお金

『任意売却にあたって、固定資産税等を滞納している場合は、どうなるのでしょうか?』

相談者の方から、よく質問をいただきます。

任意売却と固定資産税等の滞納

通常、住宅ローンの支払が滞納してしまっている方の場合、ローンの延滞と同時に固定資産税等の支払も延滞していることが多いです。

生活費の支払いが苦しく、ローン返済ができなくなったのですから、ローンの支払ができずに、その一方で、固定資産税等だけを支払うケースというのは、普通に考えますと、少ないのは当たり前です。

ある意味、当然ですね。 このことは、至極ごく自然な流れであると私は捉えています。

では、住宅ローンを滞納し、任意売却を選択された場合に、滞納している固定資産税等は、一体どうなってしまうのでしょうか?

担保不動産に差押の登記が入っていない場合

任意売却をする段階で、担保不動産に税金の差押登記がなされていなければ、税金(固定資産税等)の滞納の有無にかかわらず、通常の任意売却の流れにしたがって、粛々と進められていきます。

参考:『任意売却はどのように進められていくのでしょうか?

つまり、税金の滞納があったとしても、任意売却によって、固定資産税等の滞納金に係る支払がなされることはないのです。 ネット上の一部の情報では、滞納分の固定資産税が支払われるといった文言も見受けられますが、これは、全くの誤りです。

担保権者である債権者は、税金の滞納があっても、差押登記がなされていなければ、固定資産税等の滞納金を、控除経費として認めてくれることはありません。

債権者だって、回収に必死なわけです。差押がなされていない場合にまで、控除経費として認める余裕なんて、当然ですが、ないのです。

担保不動産に差押の登記が入っている場合

一方、任意売却をしようとしている担保不動産に、固定資産税等の滞納金に基づく、差押登記がなされている場合は、滞納金の一部が支払われることがあります。

この一部支払に関する意味合いは、任意売却にあたっての差押解除料としての意味合いです。

税金滞納があって、差押登記がなされている場合、滞納金の一部が支払われることになりますので、ある種、任意売却のメリットの一つでもあると言えます。

任意売却の場合、競売と比較すると、相対的に高い金額で売却できます。そのうえ、売却代金から固定資産税の滞納分を、債権者が控除経費として、認めてくれるわけですから、こうした点では、メリットと言えるでしょう。

ただし、税金の滞納金が支払われるといっても、繰り返しになりますが、その意味合いは、あくまで差押解除料としての意味合いです。

多くの場合、滞納金の全額が支払われることはありませんので、過度の期待は禁物です。

任意売却にあたっての差押解除交渉

任意売却は、不動産についている抵当権や根抵当権、差押等の解除があって、売却が可能となります。

つまり、債権者全員の合意が必要となるわけでして、債権者の一人でも解除に応じなければ、任意売却が成立することはありません。

この点、税金滞納によって、差押を行う債権者である市町村等は、税収に係ることなので、容易な金額(少額)での解除を認めようとはしません。

(※この差押解除の交渉は、任意売却の担当者が行いますので、債務者の方は、特に気にすることはないわけですが…。)

固定資産税等の支払いについて

税金の滞納金は、自己破産や民事再生等の法的手続きによっても、免責になることはありません。

参考:『任意売却と税金の滞納

こうした実情を踏まえますと、支払金額は少ないながらも、少しずつでもいいから、支払っておいてほうが、債務者の方にとっては、よろしいことではないかと思われます。(※当然、無理がない支払いの範囲内です。)

任意売却ができるケースでありながらも、不動産を高く売り、債務を圧縮できるチャンスが、税金の差押によって、できなくなることもありえます。

競売でしか進められなくなり、任意売却という選択肢をなくさないためにも、さらには、納税は国民の三大義務であることを踏まえても、税金の支払は、可能である限り、行った方がよろしいでしょう。

固定資産税等の支払いは、可能であれば、無理のない範囲で、支払されることをおススメいたします。

固定資産税等を滞納しそうになったら…

もちろん、新たにお金を借りてきてまで、税金の滞納を支払う必要はありません。新たにお金を借りることは悪循環になりますので…。

まずは税金の支払いができなくなったら、滞納を放置することなく、まずは、管轄の市町村担当部局に相談をするのが好ましいでしょう。

参考事例:『税金の分割納付申出後の任意売却

誠心誠意をもって、話をして、毎月少額でも、支払っていく旨の意思表示ができれば、税金滞納の差押を回避することもできます。(※そうすれば、任意売却も進めやすくなります。)

住宅ローンの滞納にしても、税金の滞納にしても、事前に早めの行動をもって、相談や分割弁済の申入れなどの対処することは、とても大切なことです。

なお、住宅ローン滞納前の段階であれば、住宅ローンの借り換えも可能です。結果、資金が捻出できることもあります。 資金が捻出されれば、税金の支払も可能です。

実際に、住宅ローンの借り換えができ、毎月の負担額を減らせて、任意売却を回避できたケースもあります。早めの行動で、家を手放さずにすんだのですから、こんな嬉しいことはありません。家族みんなで大喜びです。

お金を無駄にしないためにも、時間は大変重要です。「ああ…あの時、やっぱりやっておけば良かった…」、と後から思いたくないためにも、早めの行動をとることをぜひオススメします。

参考:『任意売却を始めるにあたって、大事な最初の行動【前編】