住宅ローンを滞納するとどうなるの?

ローン滞納するとどうなる?

『住宅ローンを滞納しますと、どうなってしまうのでしょうか?』

具体的な任意売却の手続きに入る前の段階で、債務者の方から、よくいただく質問です。

1回目から2回目の住宅ローン滞納

任意売却の前の段階で、今にも、住宅ローンの返済ができなくなりそうな方などは、住宅ローンの支払いができないことに対して、とてつもない恐怖をもっていらっしゃいます。

特に、滞納を、1回でもしてしまうと、すぐさま競売にかけられてしまい、家を出ていかなければならないのだという考えをもっていらっしゃる方も決して少なくはありません。

もちろん、ローン滞納の1回目や2回目では、どうってことないのが実際です。

いきなり競売になったり、またすぐさま、一括請求されるということはありません。

ご存じない場合には、ご安心ください。

基本的には、ハガキや封書といた郵便で、未払いのお知らせといったものが届くことが多かったり、また、銀行などの金融機関から、『口座引き落としができなかったので、入金してください!』という電話連絡が入ることが多かったりします。

住宅ローンの滞納が3回以上継続(3か月目の滞納)

住宅金融支援機構などを除いた一般的な金融機関

住宅ローンの滞納が3ヶ月以上続いた段階になりますと、基本的には、金銭消費貸借契約書上の、期限の利益喪失事由に該当、つまり、借入金を一括請求するだけの根拠が発生することになります。

金融機関の内心としては、できれば、一括請求をして返済をしてもらうよりも、毎月約定書通りのローンの支払を継続してもらった方が、収益になります。

 『滞納金をすぐさま返済してください。さもなければ、法的手続きをとります。』 …というニュアンスで、形式的に一応は、債務者に対して、厳しく督促をすることになります。

この厳しい督促によってしても、なお債務者が住宅ローンを支払わないでいると、いよいよ本格的に、債権回収を図ってきます。

つまり、銀行等の金融機関が、期限の利益喪失事由を主張して、一括弁済を行うよう本格的に求めてくるということです。 なお、期限の利益喪失を通知後、金融機関は、保証会社へ代位弁済の手続きを進めることになります。

この結果、滞納に関する窓口は、原則、保証会社に移ることになります。つまり、保証会社から、借入金の一括請求がなされることということであります。

もちろん、滞納が3回続き、期限の利益喪失をした場合であっても、すぐさま、競売に掛けられることはありません。

今しばらくの間は、まだ住めますので、ご存じない方は、ぜひ安心くださいね。

住宅金融支援機構の場合

住宅金融支援機構の場合は、原則、6カ月以上の延滞があって、初めて期限の利益喪失事由となりますので、6カ月以降の段階になって、一括請求がなされることになります。

また、住宅金融支援機構の場合、保証会社が代位弁済しませんので、基本的には、債権回収の窓口が、住宅債権管理回収機等といった債権回収会社(サービサー)に変わることになります。

滞納が6カ月継続

一般的な債権者の場合、この段階では、前述したとおり、債権は求償権として保証会社が保有することになります。 6か月目ともなると、保証会社より、自宅を売却して、借入金の返済をするよう強く要求してきます。

その際に、債権者としては、基本的には、高い金額にて債権回収を図りたいので、多くの場合において、任意売却をするよう、提案をしてきます。

この段階で、債権者からの提案を無視して、住宅ローン滞納をそのままにしておくと、保証会社等の債権者は、法的手続きによって、債権回収を図ろうとします。

つまり、裁判所に競売の申立てをして、不動産を差し押さえるこということですね。

なお、競売の申立がなされて、競売開始決定がなされた後、どれくらい、自宅に住めるのかは、『任意売却をした場合の引っ越し日は?競売における引っ越し日』を参考にぜひどうぞ。

住宅ローンを滞納するということ

ローンを滞納するということは、その分だけ、遅延損害金が発生しているということもであります。

残債の金額によっては、通常、14.5%の遅延損害金にたいして、1日あたりで1万円以上の遅延損害金がつくことになります。 住宅ローンを滞納した後にとても大事なことは、滞納金の支払いのために、さらなる借入を行わないことです。

特に、消費者金融や闇金等で、借り入れをして、返済してしまうことだけは、ダメです。

消費者金融の金利は、一般的な金融機関からの借り入れ利率と比べると高いですので、自ずと返済ができなくなるのは、わかりきったことです。

また、闇金は違法ですので、借入をしてはいけません。

住宅ローンを滞納しそうになったら…

まずは、住宅ローンの支払いが苦しくなったら、金融機関などへ相談をして、返済条件が見直しできないかどうか、相談をしてみることが、初期の段階としては、大切です。

なお、この返済条件見直し(変更)の申入れは、一時的な返済額を減額するだけのものであることに注意が必要です。

そのうえで、将来的な収入予測と返済支出のバランスを考慮して、継続して返済が難しいようであれば、それはそれで、任意売却ということになります。早めの段階では、任意売却のメリットを享受できるはずです。

なお、投資用マンション等を購入し、自宅のローンの支払いが苦しくなったようであれば、民事再生法の住宅ローン特則を利用する手段もありますので、弁護士や司法書士に相談するのも良いでしょう。

まとめ

いずれにしまして、住宅ローンを滞納してしまうような場合には、それなりの方策が必要になります。

売却の有無にかかわらず、まずは相談をしてみるのが、良いでしょう。弁護士や司法書士と異なり、多くが無料相談をしていますので。

任意売却の専門会社と一般の不動産会社の違いは?

もちろん、任意売却の会社であっても、法律や財務を知らない担当者も多く、また、任意売却をするよう強制してくる会社も多いので、注意が必要ですが…。