任意売却ができない場合とは?

『任意売却ができないケースって、ありますか?』

『任意売却、必ずできますか?』

相談者の方からよく質問されます。 任意売却を依頼するからには、やっぱり任意売却でうまく終えたいですよね。

でも、残念ですが、万能なクスリはないです。任意売却も同じなんです。任意売却にも、できないケースはあります。

任意売却ができない場合

競売よりもメリットが大きいとされる任意売却。 以下、任意売却ができないケースとして、簡単にまとめてみました。

  • 競売の手続きが進行し、期間入札目前で、時間的な猶予がない場合
  • 連帯債務者・連帯保証人に係る任意売却の承諾が得られない場合
  • 購入希望者のために、室内の内覧等ができない場合
  • マンションの管理費等の滞納額が過大で控除経費として認められない場合
  • 所有者・連帯保証人等の本人確認ができない場合・連絡が取れない場合
  • 債権者との信頼関係が破綻して、債権者が任意売却を認めない場合
  • 債権者が競売しか認めない場合
  • 一部抵当権者・差押債権者が解除金額に納得しない場合
  • 債権者が要望する金額と実際の申込金額とが折り合わない場合

任意売却ができない個別ケースの説明

競売の手続きが進行し、期間入札目前で、時間的な猶予がない場合

理屈上は、開札期日の前日までであれば、任意売却を行うことは可能です。

開札期日前日まで、任意売却を認めてくれる債権者もいます。 しかし、住宅金融支援機構(住宅金融公庫)などの債権者は、開札期日の数週間前までに、決済(引渡し)日に関する申し入れが、求められています。

その関係上、開札期日や入札期日直前に、任意売却の申入れをしても、住宅金融支援機構は、その申入れを受け入れてはくれません。

た、上記債権者を除いたとしても、開札期日直前に、任意売却の相談をされても、短期間の間に、購入希望者を募ることは事実上、不可能です。 よって、この場合には、任意売却を行うことはできません。

連帯債務者・連帯保証人に係る任意売却の承諾が得られない場合

任意売却に際しては、連帯債務者や連帯保証人の承諾が必要となる場合があります。 その場合に、当該利害関係人の任意売却の承諾が得られないときは、任意売却を行うことはできません。

購入希望者のために、室内の内覧等ができない場合

任意売却は、通常の不動産売買と同じ取引形態です。

売却活動の中で、内覧を希望している方に、室内を見せることができないときには、当該希望者は、室内を確認せずに、購入の決断をすることができません。

その結果、成約に至らず、任意売却は成立しないことになります。

マンションの管理費等の滞納額が過大で控除経費として認められない場合

購入申込が入ったとしても、マンション等の滞納管理費等の支払いが、控除経費の中からすべて控除できない場合は、控除できない滞納管理費等の金額が、買主の方に引き継がれることになります。

結果、買主が当該事情を受け入れてもらえないときには、任意売却が成立しないことになります。

ただし、引き継がれないようにする方策は存在し、それによって任意売却を行うことは可能となります。

所有者・連帯保証人等の本人確認ができない場合・連絡が取れない場合

任意売却は、通常の不動産売却と同じです。したがって、売却の意思が必要です。

また、売却に際して、本人確認等も必要です。 売却の意思がない場合や本人確認等ができない場合には、売却ができません。 その結果、任意売却ができないことになります。

なお、所有者が行方不明などの場合には、一定の方策によって、売却を行う方法はあります。

債権者が任意売却を認めない場合

借入金の返済等に関して、債権者に対する債務者側の詐害行為や背信行為などがあると、貸し借りの信頼関係が崩れる結果、債権者は任意売却を認めなくなります。

また、任意売却の会社の評判が悪いと、任意売却申入れを認めないケースもあります。

この場合、完済をしない限り、任意売却を行うことは、事実上、できません。

債権者が競売しか認めない場合

UR都市機構等の一部債権者は、任意売却そのものを認めていません。

この場合、完済をしない限り、任意売却を行うことは、事実上、困難です。

一部抵当権者・差押債権者が解除金額に納得しない場合

担保不動産に係る債権者が複数存在する場合、申込金額に関し、担保を解除するための調整を行うこととなります。

一部債権者が、各種配分金額に承服できない場合には、担保解除ができないので、任意売却ができません。

まとめ

任意売却の相談時には、上記が相談者のケースに該当するかどうか、一つ一つ確認します。

つまり、相談の際、話を聞きながら、任意売却ができるかどうかを判断するわけです。

そんなわけでありまして、任意売却は、多くの確認事項があり、すべての点をクリアにするノウハウが必要となるのです。 ただ、

もし上記の項目を、あなたがチェックしてみて、任意売却が難しいと思ったなら、任意売却の会社に依頼しても、時間が無駄になります。 弁護士に相談して、破産や民事再生など、別の選択を取るのが良いでしょう。

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