任意売却とは

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任意売却とは

任意売却とは、売却金額が借入債務金額を下回る場合の不動産売却のことを指し示します。

ローン残高が3000万円の場合、物件の売却金額が2000万円にしかならないようなときの不動産売却を任意売却と言います。

つまり、借入金の全額返済ができない状態(※かつローンを滞納している状態)で不動産売却を行うのが任意売却です。

担保権者(銀行など)は債務の全額弁済が受けられません。上記でいうと1000万円の差額部分が損失です。

そのため、任意売却では、損失が発生する抵当権者が納得(承諾)をしてもらい、彼らが有する抵当権や差押等を解除して、売却が可能となります。

最終的には、彼らの承諾に基づいて、担保権者(銀行など)に対して、売却代金の配分を行われ、手続きが進められることとなります。

以下、任意売却の手続きに付随する各説明です。

高額かつ長期にわたる住宅ローン返済の難点

通常、住宅などの不動産を購入する際、総額が一般の消費財に比べると高額になるので、多額の資金が必要です。

なので、銀行、住宅金融支援機構(住宅金融公庫)、信用金庫、農協などの金融機関の融資を受け、不動産を購入することが一般的です。

そして、多くの場合、ローン返済期間が、30年や35年といった長期にわたります。 長期にわたる返済期間の途中で、少なからず、返済ができなくなってしまう方がいらっしゃいます。

返済できなくなる理由は、経済情勢の悪化などにより、勤め先の会社からリストラされ、収入が激減したり、また、健康上の理由により、勤め先を辞めなくてはならなくなり、収入が減ってしまうなどが多いです。

収入が減少してしまうと、生活費の捻出に、四苦八苦するようになります。

自ずと住宅ローンの支払いも苦しくなります。

住宅ローンの支払いができなくなると…

銀行などの金融機関から、不動産の購入資金を融資してもらう際には、金銭消費貸借契約を締結します。

金銭消費貸借契約の中には、借入金返済が滞った場合の約束事が謳ってあります

条文の文言自体は、金融機関によって異なりますが、実質的な内容はほとんど同じです。

一応、参考までに挙げますと… 『借主は、次の事由に該当するときは、催告なくして当然期限の利益を失い、即時残債務を弁済する。』

  1. 借主が分割金または利息の支払を3回分以上怠ったとき
  2. 借主につき、破産、民事再生の申立がなされたとき
  3. 借主が他の債務につき、差押、仮差押を受けたとき。
  4. 借主が本契約の条項に違反したとき

…といった感じの文言が挙げられます。

融資残高(残債務)一括弁済の意味

ローンを滞納すると、残債務の一括請求がなされます。

当然ながら、借入金を一括弁済できる余裕があれば、ローンなんて滞納しません。

現金で一括返済できないので、不動産売却して、売却代金で借入金の返済に充てることとなります。

なお、前記『期限の利益を失い、即時残債務を弁済する』の意味なのですが、これは事実上、「融資を受けた際に担保に取られた不動産を売却し、借入金の返済に充ててください」ということを示しています。

任意売却と競売

ローンを滞納して、債務者が何もしないと、利息の返済で飯を食っている金融機関は困ります。

つまり、事業上、業務が成り立たなくなるわけですね。

したがって、金融機関は、債務者が協力(返済)しないのであれば、裁判所の力を借りて、強制的に債権回収を図ろうとします。 つまり、担保となっている不動産を強制的に換価処分の申立手続きを取ることによって!

この債権回収を図ろウトする手続きが、いわゆる、競売と呼ばれるものです。

しかし!

多くの金融機関は、債務者がローン返済ができなくなっても、即座に競売手続きを選択しません。

少しでも多く借入金を返済してもらおうと、債権回収の最大化を図るのです。

つまり、当事者(債権者と債務者)間の任意の話し合いのもと、不動産換価処分を図ろうとします。

この法的手続き(裁判所による競売)によらず、当事者間の任意の意思のもとで行う売却が「任意売却」と呼ばれるものなのです。

実は任意売却は、競売で落札される金額よりも高い金額で売却できるケースが多いんです。

結果、債権者(保証会社やサービサーなど)がまずは競売ではなく、任意売却を進めようとするのであります。

任意売却の場合、通常の不動産売買と同じように売却が行われます。

また、競売のように、強制的に退去させられるといったこともありません。気持ちよく不動産を引き渡せます。

こうした様々な理由があり、そのほかにも任意売却にはそれなりのメリットがあるため、多くの債務者は任意売却を選択され流のです。

もし、ローンを滞納して、競売にするか、もしくは任意売却をするかを迷っている方は、ぜひ任意売却を主に扱っている会社に相談をしてみるのが良いですね。