【事例2】リストラによる 東京の任意売却

【事例2】リストラ退職による 東京の任意売却

任意売却相談までの経緯

売却依頼主様の概要

家族のシルエット

売却依頼主様 Y様 40代前半 東京都M市
家族構成 奥様とお子様2人
物件種別 マンション
借入債務 3,700万円
売却金額 2,500万円

背景

奥様と2人のお子様を持つ40代前半のFさんは、東京都M市の3LDKのマンションに居住。

マンションを購入して、約10年間は平穏に暮らしていました。

しかし、経済不況の影響で、勤務先の会社は業績悪化となり、突如、Yさん、会社からリストラをされ、職を失ってしまいました。

会社退職後の生活と行動

会社退職後は、家族を養うため、派遣社員としてすぐに働き始めました。しかし、あいにく前職で得られていた収入には、遠く及びません。

正社員として勤めていた奥様の収入を合わせても、住宅ローン返済は苦しく、次第にローンを滞納するようになっていきます。

インターネットでいろいろと調べて、任意売却という方法を知ったYさん。

ご夫婦で話し合い、自宅売却を決意し、その後まもなくして、任意売却の相談をすることとなります。

任意売却の相談段階では、ローン滞納は5か月。奥様は、連帯債務者でもありました。

任意売却に際してのご希望

ご家族の生活を支えていくためにも、極力、引越し費用の捻出を希望していたYさん。

しかし、引越しに関わる諸事情があり、無理が言えなかった事で、引越し代が捻出されないことも理解されました。

なお、売却に係る事務手続きについては、奥様が仕事で多忙であり、また、奥様に対し、「迷惑をかけて、申し訳ない」と思う気持ちがあったので、基本的な事務手続きは、Yさんがすべて対応していきたい旨を強く希望されました。

解決へ向けた売却活動

物件の状況

室内の状況は、お子様がいらっしゃったものの、そのままの状態でも十分使用可能な綺麗な状態。

物件の立地は、最寄り駅から5分ほど。近くには、スーパーなどの施設があり、利便性が良い場所。

これを踏まえ、当方が出した査定金額は、2,450万円。

債権者の状況と任意売却の申入れ

債権者は、第一抵当権者が住宅金融支援機構、第二抵当権者が保証会社の2社。

売却依頼の段階では、保証会社(第二抵当権者)による代位弁済の手続きもなされおりました。

また、住宅金融支援機構(第一抵当権者)の回収窓口も、債権回収会社(サービサー)に移っていたため、任意売却に関する申出は、スムーズに進みました。

保証会社(第二抵当権者)との話し合い

保証会社(第二抵当権者)による査定金額は、当方の査定金額とほぼ同額。

住宅金融支援機構(第一抵当権者)の借入残高が、査定金額を上回ったため、保証会社(第二抵当権者)への返済金額は、ハンコ代となる見込みであり、事前に、保証会社よりハンコ代での解除に関する了解が得られた次第です。

債権回収会社(住宅金融支援機構)の売出価格指示

一方、第一抵当権者である債権回収会社(住宅金融支援機構の回収窓口)が、売出開始金額として指示してきた金額は、やや高めの2,780万円。

住宅金融支援機構の売出開始金額は、いつものごとくの金額であり、当方の予測通り。

売却活動開始

初回の売出開始価格は、若干高めであったこともあり、内覧への問い合わせはやや少なめ。

この点は、あまり気にはせず、売却を実現するため、周辺地域にポスティング等を行って、売却活動を進めていきました。

売却活動開始後、数カ月の後に、一度、価格の引き下げが下げられました。

しかし、数組のご案内があったものの、あいにく、前向きな購入検討までには、至りません。

購入申込

売却活動中でありながらも、Fさんが引越しの準備を始めたことで、室内がさらに綺麗になり、加えて、荷物が整理されたことにより、かなり見栄えがよくなったのです。

幸運にも、2回目の価格を見直ししたタイミングで、同じマンションに住む居住者の方より、内覧の希望が入り、即日、その方より、購入申込がいただくことができました。

売却活動期間(売却開始から、購入申込までの期間)は、約5カ月。

債権者との話し合いと配分表(配当表)

売却金額に関する債権者との話し合い

申込金額は、指値(割引)が入りましたが、サービサーの担当者に、渋々ながらも、認めてもらうことができました。

引越し費用については、ご本人は収入減となる一方で、奥様の収入はさほど変わらなかったので、捻出がやや懸念はされました。

結果、Yさんご本人の強い要望と、債権回収会社の良き担当者に恵まれたこともあり、何とか、上記金額にて確保されました。

売却依頼主Y様に係る任意売却配分表(配当表)

配当項目 配当金額
住宅金融支援機構 23,345,500円
保証会社 300,000円
抹消登記費用 24,000円
管理費修繕積立金滞納金 280,000円
不動産売買仲介手数料 850,500円
引越し費用 200,000円
売却代金 25,000,000円

任意売却配分表(配当表)

Y様任意売却配当表

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売買契約と任意売却後の新しい生活

Yさんの奥様が、お勤め先の関係や、また、お子様の学区を変更させたくはなかった希望上、売買契約後に、同じ市内に、引越しをされていきました。

任意売却の決済については、Yさんが、当初に希望された通り、平日の時間は、奥様が仕事だったので、登記関係の手続きを除いては、Sさんご本人が主に動き、無事に任意売却の手続きを終えることができました。

残った1,000万円以上の債務については、生活状況申出書を、丁寧に書き、各債権者へ申出をしたことで、ご夫婦それぞれ、毎月数千円ずつの返済金額の了承を得ました。

運営者よりコメント

売却活動期間中でありながらも、お引越しをする前提にて、掃除をされて、室内の荷物が整理整頓されていた状態でした。その結果、売却活動はスムーズに進みました。

内覧環境がよくなくなり、購入者の方が前向きに検討をしやすく、前向きな購入に至ったのだと考えられます。

ご夫婦ともに、任意売却に対して協力的でしたので、2回目の価格見直しで、売却が実現できたと思っています。

 

なお、任意売却の相談時では、Sさんご夫婦、ともに緊張をされた状態でした。特に、Sさんのほうは…

「ほんとに、分割弁済って、大丈夫なのですか?」…と、かなり信じられなかったご様子。

恐らく、生活をしていくので精一杯だったようでして、笑顔を見せる余裕はなかったのだと思います。

そんなSさんも、任意売却の決済が終わる段階では、満面の笑顔を見せてくれました。

別れ際、「お互いに頑張りましょう!」…と言い、握手をしたのがとても印象的でした。

依頼主様が協力的で、真面目な方だと、当方も、ますます力が入ります。

握手を交わしたときには、ほんと、任意売却の仕事をしてよかったと思える瞬間でもありました。