任意売却はどのように進められていくのでしょうか?

『任意売却はどのように進められていくのでしょうか?』

相談者の方から、よく質問をされます。

住宅ローンを滞納してそのままでいると…

経済情勢の悪化によって、リストラなどの原因によって、収入が減ってしまうと、住宅ローンの返済が困難になります。この結果、具体的に任意売却を検討しようとする段階に突入します。

参考:『住宅ローンを滞納すると、どうなるの?

ローンの返済がそのままできない状態が続きますと、金融機関等の債権者は、競売の申し立てを行い、不動産の差し押さえ手続きに入ります。

そのまま、もし何もしないでいるのなら、競売にて、買受人が落札することになりますが、この場合、不動産業者が買い受けることが多い現状を踏まえると、買受金額(売却金額)は、かなり安くなってしまいます。

よって、競売にて入札・落札手続きが取られる前に、高額の売却を行いたい場合には、任意売却を行う必要があります。

高く売却できれば、借金の圧縮ができますので…。

任意売却の手順

では、一体任意売却はどのように進められるのでしょうか?

任意売却の相談

まず最初は、不動産売却を取り扱っている会社に相談をします。任意売却は、専門的な知識が必要になってきますので、任意売却を専門とする業者(会社)が望ましいと思われます。

参考:『任意売却は、どの業者に相談・依頼するのが良いですか?【後編】

任意売却の相談だけであれば、ほとんどの会社で、無料対応をしてくれるはずです。

なお、任意売却を専門とする会社を探すにあたっては、以下の事項をまず最初に確認してされてみてください。
参考:『webサイト上で担当者の写真や自己紹介などを確認
参考:『任意売却にかかる諸費用が掲載されているか?

任意売却の専任媒介契約の締結

相談の後、任意売却をすると決めたら、売却を依頼する不動産会社と専任媒介契約を締結します。

任意売却は、複数の会社に依頼する一般媒介契約ではなく、一つの会社に限定して依頼する専任媒介契約のパターンがほとんどです。

任意売却活動の開始と各債権者への申し入れ及び交渉

専任媒介契約後、その不動産会社は、価格査定を行うとともに、不動産についている各担保権者に、任意売却を行う旨の連絡を行い、任意売却の了承を取り付けたうえで、具体的な売却活動に入ります。

売却活動期間中、無事に購入希望者が現れた段階で、購入希望者から購入申込書(買付証明書)を提出していただきます。

この購入申込書を元に、各担保権者に各配分金額の了解を取りつけます。

この配分金額の話し合いは、もちろん、任意売却の会社が行いますので、所有者である依頼人は、この点に関する要らぬ心配は不要です。

不動産売買契約と最終的な担保解除交渉

各配分金額に関する内々での了解が得られれば、不動産売買契約を締結する運びとなります。

売買契約後、さらには、引渡に向けて、任意売却の会社は、最終的な配分金額の交渉に入ります。

完済が見込めない債権者に対しては、担保解除料(いわゆるハンコ代)に関する支払金額の合意を取り付け、また税金の滞納があって、差押えがついている場合には、差押解除料の合意を取りつけます。

不動産に関するすべての債権者の解除に関する合意を取り付けたうえで、引渡(決済)の日を設定します。

引越と任意売却の決済日に向けた行動

設定をした段階で、居住できる日が限られます。

よって、所有者である依頼人は、その日(引渡(決済)の日)までに、引越を終えておく必要性が生じます。

任意売却の決済日当日と残債務に関する対応

引渡(決済)の当日に、各債権者に対して、借入金に係る支払いを終えて、買主の方に、担保がない不動産の所有権を引渡して、任意売却は終了となります。

なお、任意売却の決済の段階で、債務が残る場合には、残債務の支払方法について、債権者と話し合いが持たれ、きちんと支払っていけるかどうかの確認が求められます。

任意売却によって、残債務がなくなるわけではありません。

参考:『任意売却後、残った借金は請求されない?

任意売却後の生活

上記任意売却の手順が、すべて滞りなく、終われば、再スタートを切ることになります。

ローンの返済は、もちろん続きます。しかし、その支払額というのは、任意売却前に比べますと極めて少ない金額がほとんどです。

よって、債務が残ってもあまり気にする必要はありません。

任意売却手順のまとめ

以上、任意売却の流れを簡単に説明しました。わかりましたでしょうか?

住宅ローンの支払いが苦しい方は、競売になる前に、早めに任意売却の選択肢を取られることをおススメ致します。

早期に相談を行うことで、引越し費用の面などで、懸念が解消されることもあります。

参考事例:『引越し費用を確保して任意売却

補足

任意売却や競売の簡単な流れについては、こちらの『住宅ローン滞納から任意売却・競売までの簡単な流れ』も参考にしてみてくださいね。

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