任意売却と連帯保証人

連帯保証人

通常の場合の「連帯保証人」

住宅ローンを組む際に、融資条件として、金融機関が「連帯保証人」を求めるケースは、比較的よくあることです。

希望する物件の購入金額が高く、収入面で、単独での融資が難しい場合、また、勤続年数が短く、継続的な収入が得られているとの判断が難しい場合などには、連帯保証人をつけることが一般的です。(※「連帯債務者」の場合にも、基本的に当てはまります。)

この「連帯保証人」ですが、借入金がきちんと返済されている限り、問題となることはありません。

きちんと支払っていれば、連帯保証人のところへ請求がいくことは、まずないですので、問題は生じません。

ローンが完済できない場合の「連帯保証人」

問題は、ローンを全額返せなくなったときです。

ローンを滞納しても、完済となるのであれば、問題とはなりませんが、借入債務が売却時価を上回り、不動産を売却しても、なお債務が残る場合には、大きな問題が生じます。

理由は、言うまでもなく、連帯保証人が、保証債務として、全額、残った債務を背負うことになるからです。

さらに、任意売却を希望する場合、もう一つ、大きな課題があります。

それは、多くの債権者(担保権者)が、任意売却の際に、連帯保証人の承諾を求めてくることです。

債権者が連帯保証人の承諾を必要する理由

任意売却にあたって、債権者(担保権者など)が、連帯保証人の承諾を求めてくるのは、民法上、担保権者の「担保価値保存義務」というものがあるからです。

仮に、連帯保証人の承諾を得ずして、担保価値を減ずるような低い売却金額で、担保解除(※任意売却)を認めれば、後々、連帯保証人から「担保価値保存義務に違反している!」と言われる可能性(※民事訴訟を提起される可能性)があります。

このため、将来の紛争を防止する観点から、債権者(担保権者)は、連帯保証人の承諾を必要としているのです。

ただ、これはあくまで、民法にしたがった進め方に過ぎません。

客観的に見て、担保価値保存義務に違反していないと認められる場合や、約定書(貸付証書など)に担保保存義務免除特約がある場合などであれば、連帯保証人の承諾がなくとも、オーバーローンにおける担保不動産の売却(任意売却)は可能です。

連帯保証人に極力、迷惑をかけないためには…

任意売却で、連帯保証人の承諾が必要ともなれば、主債務者の本音としては…

「最近連絡をとっていないし、正直、連帯保証人には会いづらい…。承諾が必要であれば、逆に、迷惑をかけることにもなるのでは…。」

などと思われるでしょう。

もちろん、承諾が必要ともなれば、多少なりとも、連帯保証人の時間を割くことになり、迷惑になるという考え方も一理あります。

しかし、任意売却にせよ、競売にせよ、連帯保証人に、多大な迷惑をかけるのは間違いのないことです。

ローンがすべて返せなくなった時点では、連帯保証人にさらなる迷惑がかからないように、前向きな行動をとることは、極めて重要です。

債権者である立場上、返せなくなった主債務者の債務を、連帯保証人に対し、請求しないわけにはいかないのです。

ローンが返せず、連帯保証人に会いたくないからといって、何も対処をせず、放っておいたら、困惑するのは他ならぬ連帯保証人です。

「自分が作ったわけでない債務を負担しなければならない」という辛い現実を、連帯保証人が、受け止めるためには、主債務者の能動的な行動が必要なのです。

主債務者の前向きな誠意ある行動が、連帯保証人の負担軽減へとつながります。

誠意ある行動自体は、別に、保証債務を減らすわけではありませんので、気持ち程度の負担軽減にしかなりません。

ただ、そのことが、連帯保証人を引き受けてくれたことへの、「わずかながらのお詫び」にはなるのは、確かなことであります。

自己破産と連帯保証人

基本的に、自己破産という方法も、自分だけの問題にとどまるのであれば、その選択も十分アリです。

ただ、連帯保証人がいる場合には、やはり自己破産は、なるべく避けたほうがよろしいでしょう。

理由は、自己破産を選択すれば、残った債務は、そのままダイレクトに連帯保証人にいくことになるからです。

連帯保証人が不動産を保有している場合に関しては、連帯保証人自身が、不動産売却(任意売却)を行うこととなります。

参考:『連帯保証人としての任意売却

よって、連帯保証人がいる方(主債務者)におかれましては、可能な限り、連帯保証人に迷惑をかけないような配慮(※自己破産をせず、任意で話を進める方法)が重要になってくるかと存じます。

まとめ

債権者の了解があれば、連帯保証人の承諾がなくとも、任意売却は進めることは可能です。

この点は、共有者がいないと進められない、共有名義での任意売却とは異なるところです。

参考:『共有名義の奥様を説得して任意売却

とはいっても、原則論として、担保解除に関し、債権者の承諾が必要となる関係上、やはり、債権者の要望条件(連帯保証人の承諾条件)に合わせることが、最大限求められます。

もし仮に、任意売却を希望される場合に、連帯保証人と連絡(承諾)が取れませんと、任意売却ができないこともありえます。

そんなわけですので…

連帯保証人とは、日頃、頻繁にあうことはないでしょうが、将来的に、任意売却をする状況もを勘案し、常日頃から、円満な関係を築いておくことがとても大切です。

もし、購入後、関係が疎遠になったとしても、人間関係を維持していくための行動努力は、任意売却に関係なく、生きていく上で、とても重要なことです。

【補足】購入面での留意点

自己資金をほとんど組み入れず、新築物件を購入した場合、ほぼ間違いなく、購入直後には、債務超過となります。

このため、売却時価に見合うだけの借入元金を減らさないと、売却後に、債務が残る可能性はとても高いです。

このことを踏まえると、連帯保証人への影響はかなり大きいと言わざるを得ません。

よって、住宅を購入する時点では、極力、連帯保証人をつけないような枠組みの中で、購入計画を立てる必要性があります。

なお、夫婦でペアローンを組み、また収入合算で、一方の配偶者が連帯保証人となるケースでは、離婚をしても、ローンを完済しない限り、債務者(元夫婦)という関係は、続くことになりますので、こちらも要注意です。

参考:『任意売却を避けるため購入計画は慎重に
参考:『離婚後、任意売却を視野に入れた話し合いの重要性

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