初めての任意売却

失敗しない任意売却

失敗しない任意売却

任意売却で失敗しないためには、実情に即した正しい知識を得て、きちんとした不動産会社を選び、依頼することがとても大切です。

任意売却の実情を踏まえて、失敗しないためのポイントをお伝えいたします。

  1. 引っ越し費用の現実的な金額を知る
  2. 滞納した税金は分割支払の申出をする
  3. 管理費などの支払を一時的に止める
  4. 返済を行うために、さらに借入をしない
  5. 信頼できる不動産会社に依頼をする
  6. メリット・デメリットを知る

以下、簡単な説明です。

1.引っ越し費用の現実的な金額を知る

引っ越し費用(※売却代金からの捻出金額)

ここ最近の任意売却における、引っ越し費用(※売却代金からの捻出金額)は、10万円~30万円が一般的です。

売却金額次第では、債権者(金融機関や保証会社等)によって、50万円の金額を認めてくれるところもまだあります。

一方で、まったく認めない債権者もいます。

引っ越し費用に関しての総合的な傾向は、徐々に債権者が引越し費用の捻出を認めない方向に向かいつつあるのが実情です。

したがって、売却代金からの捻出される引っ越し費用については、わずかな金額であっても、捻出できれば、「御の字」という認識程度がベターです。

現在、捻出できる引っ越し費用の相場は10万円~30万円ほど

高額の引越し費用の文言

任意売却サイトの中には、いまだ高額の引越し費用の捻出できることを謳っている会社があります。

残念ですが、100万円のような引っ越し費用の捻出は、かなり昔の話です。

交渉能力が高いと思われる会社であっても、この点は、同じです。

各債権者が認めている控除費用としての引っ越し費用は、どこもそれほど変わらないからです。

引っ越し費用の金額に釣られてはいけません!

2.滞納した税金は分割支払の申出をする

固定資産税や住民税その他諸々の税金の支払いが難しくなったら…

まずは、滞納を放置することなく、管轄の市町村担当部局に相談して、分割支払の申出を行うのが望ましいです。

理由は、誠心誠意をもち、きちんとお願いをすれば、税金滞納による差押を回避できる確率が高くなり、その分、任意売却も進めやすくなるからです。

ここ最近、税金の滞納差押登記に関し、本税全額を支払わない限り、解除を認めない役所が、徐々に増えつつあります。

住宅ローンとは異なり、自己破産を選択したとしても、税金の滞納はチャラになることはありません。しかも、税金の滞納は、国家権力の行使が伴います。

差押が解除できなかったがために、任意売却が難航したケースもあります。

税金に関しては、滞納した段階、もしくは今まさに滞納しそうな段階であれば、早めに市町村担当部局に相談して、分割支払の申出を行うのが好ましいです。

税金は分割支払の申入をする

3.管理費等の支払いは一時的に止める

マンションにお住まいの方は、任意売却をすると決めた時点で、管理費等の支払いを止めることがより望ましいです。

管理費等に関する支払いをストップしてよい理由は、多くの債権者が、管理費等の滞納を控除経費として認めているからです。

「住宅金融支援機構(住宅金融公庫)の任意売却費用控除基準」上では、過去5年分に遡り、売却代金の中から、滞納した管理費等を清算するためのお金を、必要経費として認めています。

参考:「【質問1】任意売却にあたって、費用はどれくらいかかりますか?

支払いを止める心情と現実の生活との比較

任意売却をされる方の中には、管理組合の理事長を経験されていたり、また、ご近所の視線をきにされて、「管理費の支払だけは何とか継続したい。」とおっしゃる方も多いです。

もちろん、払いたい気持ちを否定する理由はありません。払えるのであれば、払い続けたほうが好ましいのは言うまでもありません。

ただし、収支が逼迫している中での、毎月2万~3万円の金額は、かなり負担が大きいと言わざるを得ないです。

任意売却の期間が、1年近くなれば、支払合計金額は、数十万円に及びます。

今のところ、多くの債権者が認めてくれるのですから、生活収支を優先させるためには、まずは、管理費等の支払いは一時的に止めるのが望ましいでしょう。(※管理組合や管理会社からの催促は、誠意ある対応で乗り切れます。)

【補足】

債権者が認める控除経費は、通常、「管理費と修繕積立金」に限られます。駐車場利用料や駐輪場利用料は、使用収益に該当するので、費用として認めてくれません。

できることなら、管理費等の支払いは一時的にストップ!

駐車場利用料などの使用収益相当分は、所有者の実費負担!

4.ローン返済を行うためのさらなる借入をしない

借入金の返済は、原則、利息と元金の一部を返済しなければ、借入金の総額を減らすことはできません。

逆を言えば、利息と元金の返済ができないと、借入金の総額は増え続ける一方です。

この点、ローンの返済が苦しくなった当初は、とりあえず、利息分だけを支払えればと思われるのですが、利息の支払を消費者金融などの高利の借入金で行うとすれば、借入金の総額がどんどん増えていくだけです。

こうした借り方は、よほどのこと(※確実な収入の見込み)がない限り、してはならないことです。

したがって、ローンの返済が難しいと判断したのなら、さらなる借入はしないことがとても重要です。

住宅ローンの支払が苦しくなったら、さらなる借入はストップ!

5.信頼できる不動産会社を選ぶ

任意売却は、大企業(会社の組織力)、ブランド、知名度等といったもので、まとまるものではありません。

任意売却が無事に終えることができるかは、基本的に、担当者の総合的な知識や交渉によって決まってきます。

任意売却が本当の意味で終わったと言えるためには…

任意売却が本当の意味で完了したといえるためには、任意売却が終わった後の、債権者との残債務に関する取り決めまでを含める必要があります。

任意売却後の債権者(サービサー)との交渉によって、残った債務に関する了承を取り付けて、初めて任意売却が終わったと言えるのです。

これは、担当者との長い付き合いがあってこそ、実現するものです。

したがって、任意売却にあたって、信頼できる会社選び(担当者選び)は、とても大切です。

会社(担当者)選びのポイント

以下、会社選びに際してのポイントです。

会社選びの重要なポイント

  • サイト上で担当者の写真や自己紹介
  • 電話やメールなどの対応
  • 実地面談にて現実の会社が存在するか
  • 売却活動を依頼する実際の担当者を確認
  • 任意売却にかかる実費を確認
  • 任意売却に対する会社の考え方
  • 根拠がない発言をしていないかどうかの確認
  • 担当者の柔軟な行動・対応
  • 強引に任意売却を促していないか
  • 多額の引っ越し代をちらつかせていないか

6.任意売却のメリット・デメリットを知る

物事の側面には、何事も、長所(メリット)がある一方で、短所(デメリット)もまた存在します。

任意売却についても然りです。

任意売却のメリット・デメリットの双方を知ることこそが、一番重要です。

参考:「任意売却のメリット

メリットとデメリットの両方を把握!

【まとめ】

繰り返しになりますが、任意売却で失敗しないためには、現実に即した正しい知識を得て、相手をきちんと見極め、依頼をすることがとても重要です。

そして、言いづらいことなども、ありのままに伝えて、行動することが大切です。

残った債務に関する債権者との話し合いは、何とでもなり、その都度、話し合って進めればよく、心配するには及びません。

長い付き合いができる会社(担当者)選びが重要なキーポイント!