初めての任意売却

任意売却の流れ

任意売却の流れ

住宅ローンを滞納した後、一般的な不動産会社に依頼をして、任意売却を進める基本的な流れは、以下のような流れです。

1住宅ローンの状況把握に係る相談

面談に際して、以下の書類がありますと、相談相手が詳細状況を理解しやすくなります。

【ご自宅購入時の書類】

  • 不動産売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 登記事項証明書
  • 図面関係書類(間取図等)

【住宅ローンに関する書類】

  • ローンに係る借入償還表
  • 住宅金融支援機構・銀行・保証会社・債権回収会社(サービサー)から督促状・催告書
  • 期限の利益喪失に係る通知書等(※ローン延滞が3か月ないし6カ月ある方)

2 任意売却の依頼(専任媒介契約の締結)

任意売却をすると決めた段階で、債務者(売却依頼主)と不動産会社との間で、専任媒介契約(売却活動に係る依頼の契約)を締結します。

3 抵当権者(保証会社やサービサー)との売却に向けた話し合い

専任媒介契約を元に、借入先である抵当権者や差押権者等に向けて、依頼を受けた不動産会社が、任意売却を進めるための話し合いを始めます。

4 売却活動(販売活動)

借入先である抵当権者や差押権者等から、任意売却に関する了承が得られた段階で、売却(販売)のための活動が開始されます。

5 購入希望者の購入意思と金融機関への報告

購入希望者が現れて、物件の購入申込書をいただいた後、抵当権者(保証会社、サービサーなど)や差押権者などに対し、その旨を報告します。

関係当事者(抵当権者や差押権者等)から、大枠での配分金額に関する了解が得られた後、売買契約締結に向けた段取りが付けられます。

6 不動産売買契約(売却のための契約)

売却依頼主(相談者)と買主(購入希望者)との間で、不動産売買契約を締結します。

この段階にて、お引越しがまだの場合、売買契約後に、新たな居住先を見つけるための作業を行うこととなります。

通常、引渡までの期間は、1ヶ月から2ヶ月くらいです。

7 新たな居住先での賃貸借契約とお引越し

新たな居住先が見つかった後、お引越しを行います。

抵当権者より引越し費用の捻出が認められれば、賃貸借契約締結時に、お渡しすることもあります。

8 任意売却の決済(引渡)手続き

売却依頼主のお引越しが済み、買主様へ引き渡せる状態になったのを確認して、任意売却に関わる決済(引渡)手続きが行なわれます。

買主が、住宅ローンを利用する場合、買主の指定金融機関(銀行等)が、決済(引渡)場所となります。

売却依頼主、買主、債権者(保証会社、サービサー、役所等)、司法書士、不動産仲介業者が一同に会して、30分~2時間くらいの時間をかけ、決済(引渡)手続きが行われます。

買主より売却代金を受け取り、そのまま、その代金を、、各債権者(抵当権者や差押権者等)に対して、借入金や滞納税金への支払に充てられます。

各債権者(抵当権者や差押権者等)が、返済金を受け取ったのが確認できれば、任意売却の決済(引渡)は終了です。

以上が、任意売却に関する簡単な流れです。

補足

上記(1~10)までの期間の目安は、3ヶ月から6ヶ月(ケースによっては1年)くらいとして捉えていただくと、よろしいかと存じます。

上述の流れは、任意売却における一般的な流れです。

住宅ローンの滞納月数や競売手続きが進行している場合などは、多少異なってきますので、あらかじめご了承ください。

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