初めての任意売却

任意売却にかかる費用

任意売却にかかる費用

任意売却にかかる費用には、大きくわけて、2つあります。

①現金の持ち出しがない費用(※現金負担なし)

②現金の持ち出しがある費用(※現金負担あり)

2つの費用をきちんと理解して、任意売却を進めることが大事です。

先立つものがちゃんと認識できれば、心理的な負担を軽減させることができるからです。

①現金の持ち出しがない費用(現金負担がない場合)

現金の持ち出しがない費用とは、費用はかかるが、手元資金から、実際に現金を渡さなくてもよい費用のことです。(※持ち出しがない理由については、「現金の持ち出しがない理由」をご参考ください。)

平たく言えば、現金準備が要らない費用です。

これら費用は、債権者が売却代金の中から控除経費として認めることによって、持ち出しの現金負担がかからないようになっています。(任意売却のメリットの一つでもあります。)

現金の持ち出しがない費用(控除経費)の具体例は、下記のようなものです。

  • 不動産売買仲介手数料(売却価格の3%+6万円+消費税)
  • 抵当権等の抹消費用
  • 滞納している管理費・修繕積立金(※マンションの場合)
  • 引越し費用(※債権者が認めた金額)
  • その他担保解除にあたって必要となる費用

控除経費の各項目は、各債権者の取り扱いによって、異なってきます。

参考:『住宅金融支援機構の費用控除基準一覧

以下、簡単な注釈です。

不動産売買仲介手数料(売却価格の3%+6万円+消費税)

国土交通省が定める報酬規定に基づいた不動産売買仲介手数料(不動産会社の報酬)です。

任意売却も不動産会社の業務として行いますので、手数料がなければ、業務として成り立ちません。

この不動産売買仲介手数料は、決済(引渡)の段階にて、各債権者に対する返済と同時に、売却代金の中から支払うこととなります。

仲介手数料の金額については、「売却価格の3.15%+63,000円」が上限です。

なお、仲介手数料算定の元となる売却金額(媒介価格)については、売却依頼主様と締結する専任媒介契約書上に明記されます。(※不動産会社によって、書式は異なってきます。支払約定書の形式をとる会社もあります。)

明記された売却金額を元に、不動産売買仲介手数料が算定されます。

決済時には、下記のような領収書が、任意売却の決済(引渡)時に不動産会社から交付されます。各債権者に対しても、これらの写しを、エビデンスとして提出します。

仲介手数料は、あくまで、持ち出しのない形で、売却依頼主様が支払うものです。

仲介手数料は、現金持ち出しする必要がない費用

抵当権等の抹消費用

抵当権等を抹消するための費用です。この費用は司法書士に支払うものです。

基本的に、抵当権等の負担がついたまま、購入する買主様はいないです。

債権者の抵当権抹消書類がきちんと揃っているかを確認し、負担のない権利(所有権)を買主様に引き渡すために、司法書士を介在させます。

費用の内訳は、登録免許税、司法書士報酬などです。住宅金融支援機構の場合、司法書士報酬の上限は、1万円までと決まっています。

なお、住宅金融支援機構では、住所変更のための登記費用を、控除経費として認めていません。新しい居住先へ住民票移転を行う前に、印鑑証明書等を取得する必要があります。

もし、印鑑証明書等を取得しないで、住民票を移転してしまうと、住所変更の登記が必要となります。

住民票を移転する前に、印鑑証明書等の書類を取得!

住所変更の登記費用は、原則、売却依頼主様の実費!

滞納している管理費・修繕積立金(マンションの場合)

管理費・修繕積立金を滞納している場合には、滞納金を清算する必要があります。

任意売却では、多くの債権者が、管理費・修繕積立金の滞納金を控除経費として認めています。最終的には、決済の段階にて、滞納金が清算されることとなります。

ただし、管理費や修繕積立金の滞納額が多額となる場合には、その取扱いが変わってくることもあります。

これらの写しを、エビデンスとして、各債権者に対し、提出することが一般的です。

なお、駐車場代や駐輪場代など、使用収益に該当する費用については、住宅金融支援機構などの債権者では、控除経費として認めていません。

駐車場代や駐輪場代などの滞納金は、売却依頼主様の実費負担!

引越し費用(※債権者が控除経費として認めた金額相当)

新しい転居先への引越し費用も、今のところ、多くの債権者が認めてくれています。(※まったく認めない債権者もいます。)

失敗しない任意売却」で述べましたように、ここ最近の控除経費に相当する引越し費用は、10万円~30万円が一般的です。

【入居計算明細書の例】

賃貸借入居計算明細書

【賃貸借契約に関わる領収書の例】

賃貸借領収書

任意売却にあたっては、これらの写しを、エビデンスとして、各債権者に対し提出することが一般的です。

なお、引越し費用が捻出できるのは、引越しをするためのお金が不足するからです。

既に引越し済みの場合、引越し費用を認めない債権者もいます。

したがって、任意売却を進めるにあたっては、この点を留意して、任意売却担当者と密に連携をとりながら、手続きを行う必要があります。

既に引越しをしている場合には、引越し費用を認めない債権者もいる!

その他費用

その他、債権者が担保解除にあたって必要費用を控除経費として認めた場合には、それらに関する実費負担はありません。

具体例は以下のとおりです。

  • 後順位抵当権者の抵当権解除料(※ハンコ代に相当するもの)
  • 固定資産税等の滞納に関わる差押解除料(※ハンコ代に相当するもの)

…etc。

これら費用は、担保解除の交渉にあたって、決まってくるものです。

税金の滞納分については債権者や役所によって、金額に関する取扱いが異なってきます。

その他費用の項目は担保解除の交渉によって変わる!

②現金の持ち出しがある費用(現金負担がある場合)

以下のような費用は、現金負担があります。

  • 不足する引っ越し費用(※債権者が引越し費用として認めなかった部分の金額)
  • 住民票や印鑑証明書などの取得費用や書類の郵送料など
  • 相談・契約・決済(引渡)等のための交通費
  • その他諸々の費用

以下、説明です。

不足する引っ越し費用(※債権者が認めなかった部分の金額)

引越し費用を全額認めてくれる債権者は、ほとんどいませんので、多くの場合、不足する引越し費用を確保する必要性が生じます。

例えば、荷物の搬入搬出費や賃貸借契約費用などで50万円の費用がかかる時、その内の20万円しか債権者が引越し費用を認めなかった場合には、その差額分である30万円が、売却依頼主様の現金負担となります。

多くの方の場合、引越し費用を確保するための方策が必要!

印鑑証明書などの取得費用や書類を送るための郵送料

売却手続きに必要となる住民票や印鑑証明書などの取得費用については、売却依頼主様の負担となります。

また、書類を郵送するための費用も、売却依頼主様の負担となります。

金額的には、軽微な部類に該当する費用です。合計すると、数千円程度になるかと思われます。

相談・契約・決済(引渡)等のための交通費

任意売却の相談や、売買契約、決済手続きのための交通費です。

これらは、売却依頼主様の負担となります。

その他諸々の費用

売買契約に際して、買主様との折半となる場合など、印紙代の負担(※数千円~1万5千円)が発生します。

また、管理費等の滞納金の内、使用収益に該当する部分については、売却依頼主様が実費負担となるのが原則です。

これらの場合、売却依頼主様の現金負担となります。

「その他諸々の費用」は、任意売却担当者に随時確認する!

まとめ

任意売却に際しては、どういった費用がかかるのか、依頼にあたり、皆さん気にされます。

基本的には、不動産売却に付随する諸費用については、引越し費用を除けば、多くの場合、多額の手出金となる費用はありません。

なお、任意売却が成就しなかった場合、仲介業者への支払報酬も気にはなるところです。

この点は、多くの不動産会社では、報酬を請求しない会社がほとんどですので、「成功報酬」として捉えて良いかとも思います。

ただし、業者の中には、動いたことで「広告費」や「調査費用」等の名目で、費用を徴収する輩もいます。

よって、相談・売却依頼に際しては、「任意売却ができなかった場合の費用」も、念のため確認しておいたほうが良いです。

売却依頼に際して、念のため、任意売却ができなかった時の費用も確認!